А таймшер это тип жилье для отдыха обычно расположен на или рядом с прибегнуть средство. Они очень похожи на кондоминиумы для отдыха (см. вторые дома); однако таймшер не продается как отдельная собственность. Вместо этого таймшеры продаются еженедельными временными интервалами или интервалами, а таймшер делится между потенциально 52 разными владельцами. Таймшеры продавались как фиксированные недели, плавающие недели, чередующиеся недели, а в последнее время как клубы отдыха или членство, а также балльные системы.
Мелкий шрифт
Хотя формат этих транзакций варьируется, они обычно включают покупку одного номера или люкса на курорте на неделю в году либо на долгосрочной основе (30-99 лет), либо в виде фактического зарегистрированного (зарегистрированного) права собственности на неограниченный срок. . Затраты высоки: 18 000 долларов США (доллары США, 2006 г.) или больше, затем следует ТСЖ (ассоциация домовладельцев) или плата за обслуживание в размере 500 долларов в год и выше, которые продолжаются до тех пор, пока путешественник владеет таймшером.
Юридические подробности того, что вы получаете очень широко:
- Зарегистрированная собственность означает, что вы юридически владеете долей в зданиях или землях, предположительно бессрочно, включая все обязательства.
- «Право на использование» - это не право собственности; это долгосрочная аренда с предоплатой, которая действует на десятилетия вперед. Часто используется в таких странах, как Мексика где местное законодательство запрещает иностранцам покупать землю.
- Другой вариант - продать собственность не на настоящую землю (одна «домашняя неделя» в одном конкретном типе комнаты, на одном конкретном курорте), а продать долю в компании или трасте, который владеет или управляет курортом.
Фактические результаты также сильно различаются:
- Фиксированные недели были оригинальной моделью, владели одной и той же неделей каждый год в одной и той же собственности. Большинство «унаследованных» свойств таймшера - независимые объекты, построенные застройщиками двадцать или более лет назад, проданные как индивидуальные таймшеры и переданные ассоциациям домовладельцев без дальнейшего участия первоначальных промоутеров и без дальнейших усилий по продаже - попадают в эту категорию.
- Чередование недель (иногда неправильно обозначенные как «гибкие недели») переводят каждого владельца на другую неделю каждый год по фиксированному графику. Иногда это происходит в разгар сезона, иногда это происходит слишком далеко от сезона, чтобы его можно было использовать, но теоретически каждый владелец получает слот прайм-тайма, по крайней мере, некоторое время.
- Плавающие недели немного более гибкие; потенциальные владельцы покупают неделю в году в определенном сезоне, не оговаривая заранее определенные даты (которые могут выбираться каждый год при наличии).
- Каникулярные клубы, членство а также точечные системы предлагаются большие цепи с несколькими свойствами; покупатель получает определенное количество «баллов», которые могут быть потрачены на проживание каждый год в любом месте сети, но более желательные времена и места стоят больше баллов.
Если у вас есть время в таймшере, которое вы не собираетесь использовать, может быть несколько вариантов:
- Некоторые операторы могут быть готовы сдать ваши комнаты другим путешественникам, если в отеле по-прежнему рекламируется краткосрочное проживание в отелях.
- Вы можете поменяться местами с другим путешественником, используя сеть домашнего проживания или же обмен гостеприимством модель, если местоположение желательно и правила вашего таймшера позволяют.
- Такие компании, как Курорт Кондоминиумс Интернэшнл (RCI) а также Интервал Интернэшнл (II) выступать в качестве брокеров таймшер-бирж, опять же в соответствии с правилами вашего таймшера.
Тем не менее, есть риск - если то, что вы держите, просто плохая сделка, никто не захочет выкупать вашу позицию, и вам придется платить ежегодные дорогостоящие сборы за обслуживание загородной недвижимости, которой вы никогда не пользуетесь.
Тогда возникает вопрос, что произойдет, если компания, управляющая этими схемами, обанкротится. В некоторых из этих схем у вас все еще есть документ о собственности (с сопутствующими обязательствами собственности), в других вы можете остаться ни с чем.
Сторонники этих различных схем быстро указывают, что они чаще всего дешевле (и требуют меньших затрат на обслуживание), чем покупка полной вторая резиденция, например, коттедж. Более значимое сравнение было бы между таймшерами и гостиницы или другая аренда. Если вы останавливаетесь в одном и том же месте (или в отеле в той же группе) в течение недели в год, каждый год, в течение десяти или более лет, вы мощь безубыточность на таймшере. Возможно, номера и удобства лучше или просторнее, чем стандартная аренда, которую вы получите за такие деньги, но не доверяйте сравнениям промоутера.
И наоборот, если все пойдет плохо, вы можете застрять с единицей, которую никто не хочет покупать и которая продолжает накапливать ежегодное обслуживание, налог на имущество и сборы ТСЖ, даже если вы не используете объект. В худшем случае это стоит меньше, чем ничего - пассив вместо актива - и вы, возможно, даже не сможете отдать свою долю собственности в проблемной собственности с таймшером. Первоначальный промоутер не обязан забирать это обратно, даже бесплатно. Есть много пожилых людей, которые вынуждены платить 450–900 евро в год за дома для отдыха с таймшером, которые они больше не используют и не могут продать.
Ловушки
Контракт на таймшер - это сложная сделка с недвижимостью со множеством подводных камней. Не подписывайте его без консультации специалиста.
Для путешественника таймшер может быть негибким, поскольку он представляет собой обязательство проводить отпуск в одном и том же месте (или в месте, находящемся под тем же владельцем) одну неделю в году, каждый год. Это может быть неудобно в годы, когда у путешественника нет свободной недели, он не может позволить себе поездку или предпочитает отдых в другом месте. Отмена в последний момент может быть затруднена или невозможна, если есть изменения в планах. Таймшер также требует высокой первоначальной стоимости, поскольку их необходимо приобретать заранее, а не просто сдавать в аренду.
Также трудно предсказать, сохранит ли отель, который был хорошим местом для проживания в этом году, те же стандарты и такое же положение на рынке в будущем. Иногда недвижимость ремонтируется и модернизируется с соответствующим повышением цен; иногда собственность или место назначения приходят в упадок из-за многих лет пренебрежения. Некоторые когда-то популярные места отдыха даже стали города-призраки. Если вы получили членство в клубе, упадок может повлиять на все помещения компании - у нее могут быть финансовые трудности, или она, возможно, перестала пытаться привлекать новых клиентов, или переманивает их под новым именем.
Даже если в собственности будет проведен капитальный ремонт или ремонт, владельцы таймшера должны будут оплачивать эту работу более высокими сборами на ТСЖ / обслуживание. Расформирование ассоциации или преобразование существующего здания таймшера для другого назначения (например, квартир или кондоминиумов) в дальнейшем может быть неудобным или невозможным из-за фрагментированной структуры собственности; трудно заставить всех владельцев согласиться на единый курс действий.
Как и любая другая ставка на рынке недвижимости, стоимость отдельного таймшера может со временем расти или падать. Таймшер не следует рассматривать как вложение; стоимость перепродажи намного ниже, чем цены, которые продавцы высокого давления предлагали при запуске проекта, если таймшер вообще можно продать. Также может быть практически невозможно выйти из некоторых из этих договоренностей - даже если человек болен, пожилой или банкрот (и, следовательно, не может путешествовать), условия контрактов сильно различаются в зависимости от того, несут ли промоутеры какие-либо обязательства добровольно позволить несчастному хозяину уйти из схемы.
Сомнительная тактика использовалась для жесткой продажи таймшеров. В одной незапрошенной заявке утверждается, что жертва что-то выиграла бесплатно - например, проезд или проживание - но с несколькими неприятными сюрпризами, написанными мелким шрифтом; предложение содержит больше скрытых платежей, чем "Нигерия 419 "мошенничество с предоплатой, и цена предполагаемой" халявы "заключается в том, что путешественник вынужден сидеть в длительной и напряженной коммерческой презентации. Эти презентации могут быть заполнены ложными заявлениями о том, что таймшер неизбежно возрастет в цене и станет легким уйти в любой момент - что часто неверно.
В некоторых случаях есть очереди из сотен людей, пытающихся выйти из невыгодного таймшера. Чтобы добавить оскорбления к травмам, некоторые недобросовестные продавцы рекламируют: «Мы можем получить вам компенсацию за ваш таймшер», а затем снова стали жертвой несчастного путешественника, подвергнув его еще одной напряженной коммерческой презентации для еще одного таймшера. В некоторых случаях агрессивная тактика «горячей комнаты», с помощью которой потенциальных жертв угощают алкоголем и подвергаются интенсивному давлению со стороны продавцов в течение нескольких часов, действительно нарушает местное законодательство. Если вас неправильно продали, вам сказали, что вы не можете выйти из схемы или хотите получить компенсацию, вы можете получить юридическую консультацию, хотя это может стоить денег, и нет никаких гарантий относительно исхода судебного иска.
Для владельцев отелей и курортов таймшеры представляют собой замкнутый рынок и прибыльный источник капитала. Это может объяснить рвение промоутеров этих схем, а также некоторые тактики продаж с высоким давлением. Однако для путешественника неиспользованный таймшер может стать обременительным постоянным расходом; в некоторых случаях затраты на техническое обслуживание увеличиваются на 400% в течение срока действия контракта.
Если вам необходимо купить, обычно дешевле покупать у другого путешественника, который больше не посещает собственность и не хочет продать, вместо того, чтобы покупать непосредственно у первоначального промоутера.